土地评估是一个系统的过程，通常包括以下几个步骤：
明确估价基本事项
明确估价目的：例如，是为了买卖、抵押、征税还是其他目的。
确定待估宗地：包括土地的位置、面积、用途等。
明确估价期日：即评估结果适用的日期。
确定价格内涵：明确评估价格所包含的内容和条件。
拟订估价作业方案
拟订估价技术路线：选择合适的估价方法和技术手段。
初步选择估价方法：如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
资料收集的清单和渠道：制定详细的数据收集计划。
作业步骤和时间进度安排：规划整个评估项目的时间表和进度。
收集资料并进行核实、分析、整理
收集估价所需最新资料：包括市场行情、政策法规、土地交易记录等。
对收集到的资料进行核实、分析和整理，确保数据的准确性和可靠性。
实地查勘
土地评估师应实地查勘待估宗地及相关案例资料，了解土地的地理位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。
对待估土地及周边情况等进行现场拍照，对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。
选择估价方法并进行计算
至少选用两种适宜的估价方法进行计算，如市场比较法和收益还原法等。
对各测算价格进行客观分析，并结合估价经验进行调整，确定估价结果。
若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。
撰写评估报告
撰写土地评估报告，并编制评估技术报告（评估工作底稿）。
报告应包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。
报告审查和完善
将评估报告提交给相关方进行审查，确保报告的准确性、合理性和完整性。
根据审查的反馈对报告进行修订和完善。
报告发布和传达
将完成的评估报告发布给相关利益方，如客户、政府机构、投资者等。
常用土地评估方法
市场比较法
根据市场替代原理，将待估土地与近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地的客观合理价格。
收益还原法
将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格。
成本逼近法
以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。
剩余法
在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。
基准地价系数修正法
通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。
法律依据
《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
通过以上步骤和方法，可以对土地进行准确、客观的评估，为相关决策提供科学依据。