商品房预售需要满足以下条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：
开发商必须已经支付了全部的土地使用权出让金，并获得了土地使用权证书，这是预售的基础。
持有建设工程规划许可证：
开发商需要持有建设工程规划许可证，这表明其建设项目已经得到了政府的批准和规划。
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期：
开发商需要证明其已经投入了足够的建设资金，并且明确了施工进度和竣工日期。
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明：
开发商必须完成预售登记，并获得商品房预售许可证明，才能进行商品房预售。
预售合同需要登记备案：
预售合同签订后，开发商需要在规定的时间内将其报送给县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记备案。
预售款项必须用于有关的工程建设：
开发商收取的预售款项必须专款专用，用于房屋的建设，不能挪作他用。
建议开发商在申请预售前，仔细检查是否满足以上所有条件，并按照规定程序进行申请和登记，以确保预售活动的合法性和顺利进行。