近几十年来，由于金融和经济危机的频繁发生，加上最近的中美摩擦和肺炎疫情，日益增长的经济不确定性，引发了有关房地产投资，与通货膨胀之间关系的一系列热烈讨论。

在我国房地产市场持续改善的当前环境下，从长期来看，商品房地产投资可以有效地对冲通货膨胀，对冲的含义就是隐含通货膨胀在上涨，属于顺周期资产。

在通货紧缩的情况下，情况又可能发生很大变化，而不同的商品房地产类型对通货膨胀有不同的敏感程度。

本文笔者，就先为大家介绍下，商品房的含义，以及影响商品房发展的因素有哪些？

商品房含义及其分类

商品房是指在市场经济条件下，有资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，全部以市场价格出售。

商品房仅特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，竣工后用于市场销售和租赁的房屋。

包括住宅、商品房和其他建筑物；自建、参与或委托的住宅或其他建筑物不纳入商品房范围。

是开发商开发建设的待售房屋。可以办理产权证、土地证，可以自主定价出售。

虽然商品房市场有很多类型的物业，但大多数物业可以分为两个类别，商品住宅的商业地产。

商品住宅投资可以包括住宅用地和物业，商品住宅投资通常涉及住宅、联排别墅和公寓，住宅物业可以是多户或单户单位。

商业地产投资涉及零售商店、办公楼、仓储设施和仓库的所有权。商业地产投资通常比住宅投资更受参与，成本更高。

商业地产租赁时间可能超过住宅租赁协议。成本和盈利能力通常都是以每平方米来衡量的。

投资商品房形式及其目的

投资房地产可以为投资者提供获得财务收益的机会，从投资形式上可以分为房地产直接投资（置业投资）和间接投资。

房地产直接投资指的是直接拥有物业，投资者可以通过拥有实物财产而成为房东，物业可以帮助投资者积累财富，增加收入，并帮助投资组合多样化。

最适合直接投资商业房地产的人，是对行业有相当了解的人，或可以雇佣从事该行业的公司的人。

直接投资物业是高风险，高回报的房地产投资。

这样的投资者很可能是高净值个人，因为投资需要大量资本。

相对于传统直接置业投资，还有另一种间接房地产交易形式，即房地产投资信托。

REITs是一种为投资者在投资组合中持有大量房地产的投资，投资者可以购买房地产投资信托的股份，成为房地产投资组合的部分所有者。

这种类型的投资允许投资者以非常小的初始投资参与房地产。

它也很容易交易，并允许对房地产知之甚少的个人参与市场。

REITs由一个专业的房地产专家团队管理，房地产专家利用投资者提供的资金购买许多不同的房地产。

房地产投资信托可以利用许多不同类型的房地产策略，如投资商业地产或多户住宅。这种投资的股票就像股票一样在交易所交易。

这种投资的优势之一是，投资者可以以购买一套房产的小部分从而涉足房地产市场。

许多投资者意识到房地产市场的潜力，但缺乏资金难以个人身份参与进来。

通过购买房地产投资信托基金的股份，这些投资者即使只有少量资金也可以投资，也可以参与市场，这种类型的投资非常容易参与。

为了买卖股票，投资者只需要一个经纪账户。

此时，投资者可以像交易股票一样买卖信托基金份额。

房地产投资信托的另一大优势是，它允许对房地产市场知之甚少的个人从房地产交易中获利。

房地产市场可能非常复杂，新手投资者可能没有足够的知识来盈利。

有了这种类型的投资选择，投资者可以把他们的钱投入信托，并允许房地产专家为他们处理所有的细节。

大多数情况下，这些信托是由在房地产行业有多年经验的个人管理的。

这使得普通投资者能够利用房地产专家的知识并从中受益。

投资房地产的好处很多，可能因投资者的目标而异。投资房地产需要多少资金取决于投资者的风险承受能力。

此外，做出如此大规模的购买或投资时，投资者的投资回收期限也是重要的考虑因素。

一些投资者投资房地产，以分散他们的资金远离股市。其他投资者希望将资金投资于实物资产，而不是股票或债券等证券。

总的来说，通常投资房地产包括住宅的商业地产的两个主要目的是获得资本增值和租金收入。

资本增值是指投资物业可以为投资者实现资本收益，由于物业价值随着时间的推移增加。资本收益是因原始购买价格与房产销售价格之间的差额而产生的利润。

当然，投资者只有在卖出后才能实现资本收益。在过去几十年里，随着住房需求的增加，房价急剧上涨。供求关系在从房地产中赚取资本收益方面都起着一个重要作用。

如果一个地理区域的房产数量减少或供应量减少，那么房地产价格往往会上涨，假设其他一切影响因素都是固定的。

投资的另一个目的是取得租金收入，许多投资者购买房地产是为了获得稳定的收入现金流。

无论是住宅还是商业地产，租房者或租户每月向业主支付租金，直到租赁协议或租赁期满。

这种收入来源可以为退休人员和其他正在寻找替代收入来源的人提供稳定的收入，在除了持有债券或股票等投资证券的收入之外。

房地产收入也可以作为对冲或保护，防止股市低迷和消费品价格上涨。

置业投资指的是直接房地产投资，而不是REITs投资，而且是专门用于获得资本利得的直接投资，从而才能用房地产平均价格变动衡量投资收益率。

推动商品房市场发展的关键因素

房地产是大多数人财富的重要组成部分，对中等收入的居民来说尤其如此。

房地产市场的规模和收益使其成为许多投资者的诱人和有利可图的目标，下面将介绍影响房地产市场和可用投资种类的一些主要因素。

有许多因素会影响房地产价格、可用性和投资潜力，包括人口、利率、经济状况和政策等因素。

人口统计信息提供以下信息：实际或潜在购买者的年龄、收入和地区偏好、购买者中退休人员的百分比以及可以购买假期或第二套住房的百分比。

利率影响房地产的价格和需求：较低的利率会吸引更多的购买者，这反映出获得抵押贷款的成本降低，但同时也会扩大对房地产的需求，从而推高价格。

房地产价格通常随经济周期而变化，但是投资者可以通过购买房地产投资信托或其他不受经济周期束缚或可以承受低迷的多元化资产来减轻这种风险。

政府的政策和立法，包括税收优惠、减免和补贴，可能会增加或阻碍对房地产的需求。

人口统计数据是描述人口组成的数据，例如年龄、种族、性别、收入、移民方式和人口增长。

这些统计数据经常被忽略，但会影响房地产定价和需求类型的重要因素。

一个国家的人口统计数据的重大变化可能会对房地产趋势产生很大的影响，可以持续几十年。

例如，出生于1945年至1964年之间的婴儿潮一代是人口趋势的一个例子，有可能对房地产市场产生重大影响。

这些婴儿潮一代过渡到退休是上个世纪最有趣的时代趋势之一，这些婴儿潮一代的退休始于2010年，必将在未来几十年的市场中引起人们的关注。

这种类型的人口变化可以通过多种方式影响房地产市场，但对于投资者而言，一些关键问题可能是：随着越来越多的人开始退休，这将如何影响受欢迎的度假区对第二套住房的需求。

如果收入较小且孩子们都搬出去了，这将对大房子的需求有何影响。

这些问题和其他问题可以帮助投资者在趋势开始之前就缩小潜在可取房地产投资的类型和位置。利率也对房地产市场产生重大影响。

如果投资者正在考虑购买抵押房屋，那么使用抵押计算器来研究利率是有益的。利率的变化会极大地影响一个人购买住宅物业的能力。

那是因为利率越低，获得抵押贷款购买房屋的成本就越低，从而产生了对房地产的更高需求，这又再次推高了房价。

重要的是要注意，随着利率上升，获得抵押的成本增加，从而降低了房地产的需求和价格。

然而，当考察利率对诸如房地产投资信托基金之类的股权投资的影响时，而不是住宅房地产，可以认为该关系类似于债券与利率的关系。

当利率下降时，债券的价值会上升，因为债券的息票率越来越高，而当利率上升时，债券的价值就会下降。

同样，当市场利率降低时，房地产投资信托基金的高收益率也变得更具吸引力，其价值也随之上升。

当利率上升时，房地产投资信托基金的收益率就变得不那么有吸引力，从而将其价值推低了。

影响房地产价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。

这通常由经济指标来衡量，例如GDP、就业数据、制造业活动和商品价格等。广义上讲，当经济不景气时，房地产也是如此。

但是，经济的周期性可能对不同类型的房地产产生不同的影响。

例如，如果房地产投资信托基金在酒店投资中所占比例较大，那么通常受经济衰退的影响要大于房地产投资信托对办公楼投资的影响。

由于业务固有的租赁结构类型，酒店是对经济活动非常敏感的一种财产形式。

可以将租赁酒店房间视为一种短期租赁形式，如果经济状况不佳，酒店客户可以轻松避免这种情况。

另一方面，办公室租户通常拥有长期租赁，在经济衰退期间无法更改。

因此，尽管投资者了解经济所处周期的一部分，但也应该认识到房地产对经济周期的敏感性。

政策立法也是可能对房地产需求和价格产生巨大影响的另一个因素。

税收抵免、扣除额和补贴是政府可以在一定程度上临时增加对房地产的需求的一些方式。

了解当前的政府激励措施可以帮助投资者确定供求关系的变化，并确定潜在的虚假趋势。

例如，在2009年，美国政府向房主推出了首次购房者的税收抵免，以试图在经济不景气的情况下迅速开始房屋销售。

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，仅此一项税收激励措施就导致90万购房者购买房屋。

这是相当可观的增长，尽管是暂时的，如果在不知道增长是税收优惠的结果的情况下，投资者可能最终得出结论，住房需求是基于其他因素而上升的。