买房抵押合同的有效期或过期时间主要 取决于合同约定或法律规定。以下是相关法律规定及解释：
合同约定的有效期
如果抵押合同中有明确约定，那么抵押权的有效期应以合同约定的时间为准。
法定时效
根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这意味着抵押权的有效期与主债权的法定时效相同，通常为三年。
登记生效
抵押合同自登记之日起生效，且抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
抵押期间的法律效力
在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
合同变更或解除
在合同有效期内，如乙方需变更本合同条款或延长抵押期限的，需和甲方友好协商，并达成书面协议。
建议
明确约定：在签订抵押合同时，应明确约定抵押期限，以避免后续纠纷。
及时行使权利：抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，以确保自身权益。
变更或解除合同的程序：如需要变更或解除合同，应经双方协商一致，并达成书面协议。
通过以上信息，可以明确买房抵押合同的有效期主要取决于合同约定和法律规定，相关当事人应根据实际情况和法律规定，合理约定和行使抵押权。